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高层异动、股价低迷、脚踩两道红线、强制员工买房……金科需要拯救

原文发布时间: 2021-01-16 10:25    来源: 互联网    影响力评估指数:40   消息收藏夹   收藏 已收藏
文章来源微信公众号:云财社

所谓长江后浪推前浪,近来房企们的后浪表现甚微抢眼。云财社获悉,1月13日,金科发布公司审议通过了包含新一届董事会独立、非独立董事候选人。

其中周达、刘静、杨程钧、杨柳等4名候选人确定为非独立董事,金科股份股东金科控股提名的朱宁、王文、胡耘通经审议为独立董事候选人,以上人士任期均为3年。
 
而先前的前辈分别是强将董事长蒋思海和总裁喻林,但是二人的名字却并没有在候选人的名单上。记者采访到,蒋喻二人所在的第十届董事会任期已满,按《公司章程》等规定,金科需换届选举公司第十一届董事会成员,所以公司进行了次大“换血”。
 
而在公司一二把手隐退之前,金科就频频陷入风波之中:脚踩两道红线、强制员工买房、10栋洋房被推到重建、股权之争后股价的低迷等等,都为之步履艰难。
 

 “1671”的高周转模式

回首在蒋喻二人在任期间,金科在规模上实现跨越式发展。
 
2017年,金科发布《发展战略规划纲要》,提出“跨越式大发展”目标:2017至2020年期间,力争实现签约销售金额500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,并力争在2020年冲击2000亿元。
 
为了冲规模,金科股份采用了被称为“1671”的高周转模式——拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。
 
2015-2017年,金科地产签约销售金额从238亿增加到630亿元,2018年后扩张加速,实现签约销售额1188亿元,较2017年大幅增长81%,2019年,该公司及其所投资的公司实现合约销售金额1860亿元,同比增长57%。
 
1月10日,金科地产集团股份有限公司发布公告称,2020年,其及所投资的公司实现销售金额约2233亿元,同比增长约20%,完成年度2200亿的销售目标。从千亿到突破两千亿,花了3年时间。
 
而大家都知道的是,站在风口上,猪都能吹起来。在过去的房地产市场,撑死胆大的,饿死胆小的。金科也是踩在了时代的大势发展中,其收割了三四线去库存、棚户区改造的两波时代红利。
 
再加上强将的辅佐下,金科成为了地产江湖里名副其实的一匹“黑马”。


浮亏2亿多
 
金科公布新董事提名名单后,其股价微跌,截至1月14日收盘报7.15元,当日跌幅1.92%。自去年下半年以来,金科股价已较高点跌去三成。
 
云财社获悉自从2020年8月24日金科走出年内高点11.27元/股之后,就开启了一路下跌的进程,截止到12月15日发布所谓5年发展战略时,股价已跌至7.35元/股,较年内高点已跌去34.7%。
 
这与此前融创欲大鱼吃小鱼的动作有关。据了解,在金科还是一个默默无闻的小房企时,融创就想把其据为己有。

2016年9月21日,融创以40亿元认购金科股份16.96%的股份,成为其第二大股东,于是乎,双方拉开了股权大战的序幕。
 
在宝万之争里,万科请来了深圳地铁,而在融金之争中,金科的实际控股人黄红云通过员工持股、设置董事会门槛、引进“白武士”等多种办法捍卫公司的实际控股权,并将金科股份迅速“催肥”,黄红云试图通过迅速做大“盘子”使融创无法吞下金科。

据了解,金科股份员工持股计划第一期买入了4亿元,平均成本是6.75元/股;在随后的5月份,金科发布公告称,一期员工持股计划累计增持金科股份股票共计约2.09亿股,成交均价约7.65元/股,增持了差不多16亿元。

紧接着,6月18日金科发布公告称,二期员工持股计划累计买入公司股票共计127.81万股,成交均价7.818元/股,这一笔增持金额约1000万元。

这样算下来,金科地产的员工持股计划目前持股2.6967亿股,按照目前的股价表现,差不多浮亏2亿多。

在这里小编想插一句:金科的员工有钱人真多。
 
或许正是金科人上下团结一致抵抗外敌,金科化危机为转机。金科股份的销售额从2016年的319亿元增长到2019年的1803.4亿元。金科也从一家重庆的区域企业发展为一家覆盖重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏等13个省份的全国性房地产企业。
 

新官的压力
 
然而任何狂飙突进都是有代价的。高负债、高存货与高担保,成为悬在金科头顶的三道惊雷,不知道什么时候就爆炸了。
 
综合财报信息,2017-2019年期间金科股份的负债从1349.98亿元增长至2694.54亿元;存货从1072.21亿元增长至2142.41亿元,两项数据的年复合增长率都为41%。

2017-2019年,金科股份的资产负债率分别为85.79%、83.63%、83.92%,一直处于房地产行业高位,且在75%的行业红线之上;同期流动比率为1.71、1.55、1.4,连续下滑,短期偿债能力持续走弱。

且金科还四处对外担保。金科公开信息显示,截止2020年10月末,金科股份各类担保余额为911.62亿元,占其经审计净资产的333.11%,占总资产的28.35%。

在2020年房地产刚设置三道红线时,根据其中期业绩报告,其剔除预收款后的资产负债率为74.08%,净负债率为124.62%,现金短债比0.98倍,三道红线全中。

在后期大股东大规模股权质押及发行长期债券后,金科股份才跳出了“一条红线”。据Wind数据显示,截至第三季度,金科股份现金短债比为1.02,跳出现金短债比小于1的红线。

因此,在换届的新官这里,其所亟待解决的是目前公司摘下“两线”的“紧箍咒”。


蒙眼豪赌4500亿元

但是,更大的问题又出现,金科宣布了公司的下一个五年目标计划。

2025年,销售额要突破4500亿。

4500亿是个什么概念呢?相当于五年,再“造”一个金科。按照目标,需要年复合增长率15%以上。

金科的实力到底如何,大家有目共睹。先不说自家的员工是不是每一个都是土豪出身,从宏观金融政策来看,过去五年实际上也是销售价格的增速远高于销售面积增速,这其中主要是央行放水推高了资产价格。

未来央行是否还会像往年一样放水,特别是对房地产行业大开闸门呢?

问题的答案我们直接在监管层所颁布的政策就可一目了然。

1.屡次次强调的“房住不炒”。
2.尽管疫情下的2020年下半年,依旧提出的“三道红线”政策。
3.针对银行方面出台的“两道红线”政策。

因此,寄希望于高杠杆、滚雪球的高风险运行模式,对于房企来说已经逐渐行不通了。

今后的五年,是诸多政策环境、金融政策走向都比较明朗的五年,从外部环境来看,均不支持房地产企业的“跨越式”、“翻番式”增长。

可以看见的是压在金科后浪们身上的担子愈加的沉重了很多。

结语:身为金科,要守玉律。在融资收紧的情况下,企业需要自我清醒的认知以及冷静的分析,顺应国家发展的政策才能走得更加长久。对于金科新上任的员工方面,这也是一次全新的磨砺经历,挑战总是伴随着机遇,云财社将持续关注。


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